La question de l'impôt sur le revenu est au cœur de toute stratégie d'investissement immobilier. La réduction de l'impôt sur le revenu passe inévitablement par la réduction des revenus perçus. Dans ce contexte, la société civile immobilière (SCI) à l'option "Impôt sur les sociétés" (IS) mérite une attention particulière, car elle offre une solution fiscale et patrimoniale intéressante.
📊 SCI à l'IS : La Gestion des Revenus
La SCI à l'IS est une forme de société civile de placement immobilier qui permet de capitaliser les revenus générés par l'investissement immobilier. Si aucun revenu n'est distribué aux associés, ces derniers ne paient ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
Pas de revenu distribué = Pas d'impôt sur le revenu.
Contrairement à la SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu), c'est la SCI à l'IS qui est redevable de l'impôt sur les sociétés, à un taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. De plus, la SCI à l'IS ne supporte pas les prélèvements sociaux.
Cependant, il est important de noter que la SCI est une personne morale distincte de ses associés. Ainsi, les associés ne peuvent pas prélever le bénéfice annuel réalisé par la SCI directement.
Pour accéder aux fonds détenus dans la SCI, il est nécessaire de procéder à une distribution de dividendes. Ces dividendes sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30 %, et en l'absence de bénéfice comptable, la distribution devient impossible.
🔍 Comparaison des Taux d'Imposition
Si l'on regarde uniquement les taux d'imposition, la SCI à l'IS semble être une option fiscale avantageuse. Avec des tranches marginales d'imposition et des prélèvements sociaux pouvant atteindre rapidement 28,20 % et jusqu’à 62,20%, l'IS reste limité à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %.
Cependant, la comparaison ne doit pas se limiter aux taux d'imposition, car la base imposable est également différente. Les règles fiscales de la SCI à l'IR diffèrent de celles de la SCI à l'IS, en particulier en ce qui concerne les charges déductibles.
💡 Réduction de l'Assiette Imposable
L'option pour l'IS permet de réduire l'assiette de l'impôt sur les loyers perçus. En plus des taux d'imposition plus faibles, cette option offre la possibilité de réduire l'impôt en déduisant certaines charges, telles que les frais d'agence immobilière, les frais de notaire et l'amortissement comptable de l'immeuble.
Les revenus fonciers imposables et les charges déductibles pour la SCI à l'IR sont strictement encadrés par le code général des impôts. En optant pour l'IS, l'impôt est nettement plus favorable et suit les règles fiscales des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, il peut s'avérer moins favorable lors de la vente de l'immeuble ou de la distribution des capitaux.
💼 SCI à l'IS : Pour Qui ?
La SCI à l'IS est une stratégie idéale pour les investisseurs qui :
• Prévoient d'investir à très long terme.
• Ne nécessitent pas de revenus immédiats de leur investissement et souhaitent les capitaliser pour d'autres projets.
• N'ont pas l'intention de vendre leurs biens immobiliers ou prévoient de réinvestir les profits.
• Ont pour objectif de transmettre un patrimoine, même si cela entraîne des droits de succession et des impôts plus élevés.
• Investissent dans des biens immobiliers dont la valeur diminue avec le temps, comme les bâtiments industriels.
Cependant, il est essentiel de noter que l'IS peut devenir préjudiciable lorsqu'il s'agit de vendre l'immeuble ou de récupérer les capitaux.
La vente de l'immeuble par la SCI à l'IS entraîne une imposition sur la plus-value immobilière, basée sur la revalorisation de la valeur de l'immeuble au fil du temps et le montant des amortissements accumulés depuis l'acquisition de l'immeuble. Cette plus-value est imposable au taux de droit commun, soit 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % au-delà.
Lorsqu'un associé souhaite récupérer le capital généré par l'exploitation de l'immeuble ou sa vente, il doit payer un impôt sur les dividendes versés. Cette imposition peut rapidement devenir contraignante. Les dividendes versés aux associés sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
En cas de liquidation de la SCI, le boni de liquidation est imposé de la même manière que les dividendes versés.
En fin de compte, l'intérêt de la SCI à l'IS doit être évalué en fonction du coût de la distribution des profits réalisés par la SCI à l'IS, en particulier au moment de la vente de l'immeuble. La plus-value immobilière imposable dépendra des amortissements accumulés depuis le début de l'exploitation. Cette plus-value sera soumise à l'impôt sur les sociétés et également au moment de la liquidation ou de la distribution de ce bénéfice exceptionnel.
🤔 Qui Devrait Opter pour une SCI à l'IS ?
La SCI à l'IS est une excellente stratégie pour les investisseurs qui :
• Ont une perspective d'investissement à très long terme.
• Ne dépendent pas des revenus immédiats de leur investissement.
• N'ont pas l'intention de vendre leurs biens immobiliers ou prévoient de réinvestir les profits.
• Souhaitent capitaliser en vue d'une transmission de patrimoine, même avec des droits de succession et des impôts plus élevés.
• Investissent dans des biens immobiliers dont la valeur diminue avec le temps.
Cependant il est essentiel de considérer les contraintes fiscales liées à l'IS, notamment lors de la vente de l'immeuble ou de la distribution des capitaux. Parfois, l'option pour la SCI à l'IS est imposée par des contraintes financières, mais lorsque les moyens le permettent, le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS doit être fait en fonction des objectifs, des besoins de trésorerie, et des perspectives de l'investisseur.
N'hésitez pas à nous contacter pour une consultation personnalisée sur votre stratégie fiscale et patrimoniale. Nous sommes là pour vous guider dans vos décisions financières.
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